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NOTÍCIAS DOS TRIBUNAIS

DVIDA DO CONDOMNIO COM TERCEIRO PODE ACARRETAR PENHORA DE BEM DE FAMLIA Data: 24/06/2018 Fonte: STJ

A natureza da obrigao propter rem das dvidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execuo contra o condomnio para os proprietrios das unidades, mesmo no caso de o imvel ter sido adquirido em momento posterior sentena que reconheceu o dbito e ainda que se trate de bem de famlia.

Com esse entendimento, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justia (STJ) rejeitou o recurso de um condmino e manteve a penhora de seu imvel como forma de assegurar o pagamento de uma dvida condominial, no limite de sua frao ideal. A sentena judicial havia obrigado o condomnio a indenizar uma pessoa que ficou invlida depois de ser atingida por um pedao do revestimento da fachada que despencou devido m conservao do prdio.

Inicialmente, houve penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e aps o condomnio suspender a reteno dos valores, o exequente pleiteou o redirecionamento contra os condminos.

No STJ, um dos condminos alegou que no poderia ser responsabilizado pela dvida, j que adquiriu o apartamento em momento posterior sentena prolatada contra o condomnio, e sustentou que a penhora no poderia recair sobre sua propriedade por ser o nico imvel da famlia, protegido pela Lei 8.009/90.

Propter rem

Segundo o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomo, no possvel isentar o recorrente da obrigao com a alegao de que o imvel foi adquirido em momento posterior dvida. Ele explicou que a dvida condominial uma obrigao propter rem, ou seja, de quem detm os direitos sobre o imvel.

De fato, sobre o tema muitas vezes debatido pelas turmas de direito privado legitimidade para responder por dvidas condominiais pretritas, quando ocorre alterao da titularidade do imvel , h muito se consolidou, com apoio nos dispositivos do Cdigo Civil, que se trata de obrigao propter rem, por isso responde pela contribuio de pagar as cotas condominiais, na proporo de sua frao ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigaes de condmino, afirmou o ministro.

Bem de famlia

Salomo rejeitou o argumento de que o imvel no poderia ser penhorado por ser o nico bem da famlia. Ele ressaltou que seria contraditrio aplicar a regra de impenhorabilidade em situao na qual a natureza propter rem da dvida fundamentou o redirecionamento da execuo, refletindo exatamente a hiptese de exceo norma de impenhorabilidade.

Em funo do carter solidrio das despesas de condomnio, a execuo desse valor pode recair sobre o prprio imvel, sendo possvel o afastamento da proteo dada ao bem de famlia, como forma de impedir o enriquecimento sem causa do condmino inadimplente em detrimento dos demais, justificou.

O ministro explicou que, uma vez reconhecida a responsabilidade do condmino pela dvida exequenda e fundamentada a responsabilidade na teoria das obrigaes propter rem, sendo essa, exatamente, a regra que excepciona a impenhorabilidade, outra no pode ser a concluso, que no a possibilidade da penhora.

Ele ressalvou, porm, que o reconhecimento dessa possibilidade no significa que a execuo tenha que obrigatoriamente atingir o imvel. Sempre que possvel, disse, outros modos de satisfao devem ser preferidos, em homenagem ao princpio da menor onerosidade para o executado.

Salomo lembrou que, no caso dos autos, o recorrente no apontou outra forma para o pagamento da dvida, limitando-se a negar sua responsabilidade pela dvida.

Esta notcia refere-se ao(s) processo(s): REsp 1473484

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