O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono
a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DO REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável
às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto
perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos
imóveis que compõem a incorporação.
Art. 2º A opção pelo regime especial de tributação de que trata o
art. 1º será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente
da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e
II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme
disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964.
Art. 3º O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária
sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao
Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro
Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à
Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do
Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4º
sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.
Parágrafo único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias
da incorporação afetada.
Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de
tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a sete por cento da
receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes
impostos e contribuições:
I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do
Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;
III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e
IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.
§ 1º Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal
a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias
que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias
decorrentes desta operação.
§ 2º O pagamento dos tributos e contribuições na forma
do disposto no caput deste artigo será considerado definitivo, não gerando,
em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que
for apurado pela incorporadora. (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)
§ 3º
As receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeita a tributação na forma
deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos
e contribuições de que trata o caput deste artigo devidos pela incorporadora em virtude
de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas. (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)
§ 4º
Para fins do disposto no § 3º deste artigo, os custos e despesas
indiretos pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na
mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em
relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os
custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela
incorporadora. (Redação dada pela Lei nº
11.196, de 2005)
§ 5º
A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o
recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção.
(Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Art. 5º O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na
forma do art. 4º deverá ser feito até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que
houver sido auferida a receita.
Parágrafo único. Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá
utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas Federais - DARF, o número específico
de inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas - CNPJ e
código de arrecadação próprio.
Art. 6º Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do
disposto no art. 4º não poderão ser objeto de parcelamento.
Art. 7º O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil
segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.
Art. 8º Para fins de repartição de receita tributária e do disposto
no § 2º do art. 4º, o percentual de sete por cento de
que trata o caput do art. 4º será considerado:
I - três por cento como COFINS;
II - zero vírgula sessenta e cinco por cento como Contribuição para o PIS/PASEP;
III - 2,2% (dois vírgula dois por cento) como IRPJ; e
IV - 1,15% (um vírgula quinze por cento) como CSLL.
Art. 9º Perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que
se refere o § 1º do art.
31-F da Lei nº 4.591, de 1964, bem como os efeitos do regime de
afetação instituídos por esta Lei, caso não se verifique o pagamento das obrigações
tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de
afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da
falência, ou insolvência do incorporador, as quais deverão ser pagas pelos adquirentes
em até um ano daquela deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se esta
ocorrer em prazo inferior.
Art. 10. O disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24
de agosto de 2001, não se aplica ao patrimônio de afetação de incorporações
imobiliárias definido pela Lei nº
4.591, de 1964.
Art. 11. (Revogado
pela Lei nº 11.196, de 2005)
CAPÍTULO II
DA LETRA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Art. 12. Os bancos comerciais, os bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário,
a Caixa Econômica Federal, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de
poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e demais espécies de instituições
que, para as operações a que se refere este artigo, venham a ser expressamente
autorizadas pelo Banco Central do Brasil, poderão emitir, independentemente de tradição
efetiva, Letra de Crédito Imobiliário - LCI, lastreada por créditos imobiliários
garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, conferindo aos
seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso,
atualização monetária nelas estipulados.
§ 1º A LCI será emitida sob a forma nominativa, podendo ser
transferível mediante endosso em preto, e conterá:
I - o nome da instituição emitente e as assinaturas de seus representantes;
II - o número de ordem, o local e a data de emissão;
III - a denominação "Letra de Crédito Imobiliário";
IV - o valor nominal e a data de vencimento;
V - a forma, a periodicidade e o local de pagamento do principal, dos juros e, se for o
caso, da atualização monetária;
VI - os juros, fixos ou flutuantes, que poderão ser renegociáveis, a critério das
partes;
VII - a identificação dos créditos caucionados e seu valor;
VIII - o nome do titular; e
IX - cláusula à ordem, se endossável.
§ 2º A critério do credor, poderá ser dispensada a emissão de
certificado, devendo a LCI sob a forma escritural ser registrada em sistemas de registro e
liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
Art. 13. A LCI poderá ser atualizada mensalmente por índice de preços, desde que
emitida com prazo mínimo de trinta e seis meses.
Parágrafo único. É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização monetária
apropriados desde a emissão, quando ocorrer o resgate antecipado, total ou parcial, em
prazo inferior ao estabelecido neste artigo, da LCI emitida com previsão de atualização
mensal por índice de preços.
Art. 14. A LCI poderá contar com garantia fidejussória adicional de instituição
financeira.
Art. 15. A LCI poderá ser garantida por um ou mais créditos imobiliários, mas a soma do
principal das LCI emitidas não poderá exceder o valor total dos créditos imobiliários
em poder da instituição emitente.
§ 1º A LCI não poderá ter prazo de vencimento superior ao prazo de
quaisquer dos créditos imobiliários que lhe servem de lastro.
§ 2º O crédito imobiliário caucionado poderá ser substituído por
outro crédito da mesma natureza por iniciativa do emitente da LCI, nos casos de
liquidação ou vencimento antecipados do crédito, ou por solicitação justificada do
credor da letra.
Art. 16. O endossante da LCI responderá pela veracidade do título, mas contra ele não
será admitido direito de cobrança regressiva.
Art. 17. O Banco Central do Brasil poderá estabelecer o prazo mínimo e outras
condições para emissão e resgate de LCI, observado o disposto no art. 13 desta Lei.
CAPÍTULO III
DA CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Art. 18. É instituída a Cédula de Crédito Imobiliário - CCI para representar
créditos imobiliários.
§ 1º A CCI será emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá
ser integral, quando representar a totalidade do crédito, ou fracionária, quando
representar parte dele, não podendo a soma das CCI fracionárias emitidas em relação a
cada crédito exceder o valor total do crédito que elas representam.
§ 2º As CCI fracionárias poderão ser emitidas simultaneamente ou
não, a qualquer momento antes do vencimento do crédito que elas representam.
§ 3º A CCI poderá ser emitida com ou sem garantia, real ou
fidejussória, sob a forma escritural ou cartular.
§ 4º A emissão da CCI sob a forma escritural far-se-á mediante
escritura pública ou instrumento particular, devendo esse instrumento permanecer
custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e liquidação
financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil.
§ 5º Sendo o crédito imobiliário garantido por direito real, a
emissão da CCI será averbada no Registro de Imóveis da situação do imóvel, na
respectiva matrícula, devendo dela constar, exclusivamente, o número, a série e a
instituição custodiante.
§ 6º A averbação da emissão da CCI e o registro da garantia do
crédito respectivo, quando solicitados simultaneamente, serão considerados como ato
único para efeito de cobrança de emolumentos.
§ 7º A constrição judicial que recaia sobre crédito representado por
CCI será efetuada nos registros da instituição custodiante ou mediante apreensão da
respectiva cártula.
§ 8º O credor da CCI deverá ser imediatamente intimado de constrição
judicial que recaia sobre a garantia real do crédito imobiliário representado por aquele
título.
§ 9º No caso de CCI emitida sob a forma escritural, caberá à
instituição custodiante identificar o credor, para o fim da intimação prevista no § 8º.
Art. 19. A CCI deverá conter:
I - a denominação "Cédula de Crédito Imobiliário", quando emitida
cartularmente;
II - o nome, a qualificação e o endereço do credor e do devedor e, no caso de emissão
escritural, também o do custodiante;
III - a identificação do imóvel objeto do crédito imobiliário, com a indicação da
respectiva matrícula no Registro de Imóveis competente e do registro da constituição
da garantia, se for o caso;
IV - a modalidade da garantia, se for o caso;
V - o número e a série da cédula;
VI - o valor do crédito que representa;
VII - a condição de integral ou fracionária e, nessa última hipótese, também a
indicação da fração que representa;
VIII - o prazo, a data de vencimento, o valor da prestação total, nela incluídas as
parcelas de amortização e juros, as taxas, seguros e demais encargos contratuais de
responsabilidade do devedor, a forma de reajuste e o valor das multas previstas
contratualmente, com a indicação do local de pagamento;
IX - o local e a data da emissão;
X - a assinatura do credor, quando emitida cartularmente;
XI - a autenticação pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, no caso de contar
com garantia real; e
XII - cláusula à ordem, se endossável.
Art. 20. A CCI é título executivo extrajudicial, exigível pelo valor apurado de acordo
com as cláusulas e condições pactuadas no contrato que lhe deu origem.
Parágrafo único. O crédito representado pela CCI será exigível mediante ação de
execução, ressalvadas as hipóteses em que a lei determine procedimento especial,
judicial ou extrajudicial para satisfação do crédito e realização da garantia.
Art. 21. A emissão e a negociação de CCI independe de autorização do devedor do
crédito imobiliário que ela representa.
Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá ser feita por meio de sistemas
de registro e de liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco
Central do Brasil.
§ 1º A cessão do crédito representado por CCI implica automática
transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos
representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação
fiduciária, investido na propriedade fiduciária.
§ 2º A cessão de crédito garantido por direito real, quando
representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no
Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei nº
10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil Brasileiro.
Art. 23. A CCI, objeto de securitização nos termos da Lei
nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, será identificada no
respectivo Termo de Securitização de Créditos, mediante indicação do seu valor,
número, série e instituição custodiante, dispensada a enunciação das informações
já constantes da Cédula ou do seu registro na instituição custodiante.
Parágrafo único. O regime fiduciário de que trata a Seção VI do Capítulo I da Lei nº
9.514, de 1997, no caso de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários
lastreados em créditos representados por CCI, será registrado na instituição
custodiante, mencionando o patrimônio separado a que estão afetados, não se aplicando o
disposto no parágrafo único do art. 10 da mencionada Lei.
Art. 24. O resgate da dívida representada pela CCI prova-se com a declaração de
quitação, emitida pelo credor, ou, na falta desta, por outros meios admitidos em
direito.
Art. 25. É vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver
prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários
respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial.
CAPÍTULO IV
DA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO
Art. 26. A Cédula de Crédito Bancário é título de crédito emitido, por pessoa
física ou jurídica, em favor de instituição financeira ou de entidade a esta
equiparada, representando promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de
crédito, de qualquer modalidade.
§ 1º A instituição credora deve integrar o Sistema Financeiro
Nacional, sendo admitida a emissão da Cédula de Crédito Bancário em favor de
instituição domiciliada no exterior, desde que a obrigação esteja sujeita
exclusivamente à lei e ao foro brasileiros.
§ 2º A Cédula de Crédito Bancário em favor de instituição
domiciliada no exterior poderá ser emitida em moeda estrangeira.
Art. 27. A Cédula de Crédito Bancário poderá ser emitida, com ou sem garantia, real ou
fidejussória, cedularmente constituída.
Parágrafo único. A garantia constituída será especificada na Cédula de Crédito
Bancário, observadas as disposições deste Capítulo e, no que não forem com elas
conflitantes, as da legislação comum ou especial aplicável.
Art. 28. A Cédula de Crédito Bancário é título executivo extrajudicial e representa
dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível, seja pela soma nela indicada, seja pelo
saldo devedor demonstrado em planilha de cálculo, ou nos extratos da conta corrente,
elaborados conforme previsto no § 2º.
§ 1º Na Cédula de Crédito Bancário poderão ser pactuados:
I - os juros sobre a dívida, capitalizados ou não, os critérios de sua incidência e,
se for o caso, a periodicidade de sua capitalização, bem como as despesas e os demais
encargos decorrentes da obrigação;
II - os critérios de atualização monetária ou de variação cambial como permitido em
lei;
III - os casos de ocorrência de mora e de incidência das multas e penalidades
contratuais, bem como as hipóteses de vencimento antecipado da dívida;
IV - os critérios de apuração e de ressarcimento, pelo emitente ou por terceiro
garantidor, das despesas de cobrança da dívida e dos honorários advocatícios,
judiciais ou extrajudiciais, sendo que os honorários advocatícios extrajudiciais não
poderão superar o limite de dez por cento do valor total devido;
V - quando for o caso, a modalidade de garantia da dívida, sua extensão e as hipóteses
de substituição de tal garantia;
VI - as obrigações a serem cumpridas pelo credor;
VII - a obrigação do credor de emitir extratos da conta corrente ou planilhas de
cálculo da dívida, ou de seu saldo devedor, de acordo com os critérios estabelecidos na
própria Cédula de Crédito Bancário, observado o disposto no § 2º; e
VIII - outras condições de concessão do crédito, suas garantias ou liquidação,
obrigações adicionais do emitente ou do terceiro garantidor da obrigação, desde que
não contrariem as disposições desta Lei.
§ 2º Sempre que necessário, a apuração do valor exato da
obrigação, ou de seu saldo devedor, representado pela Cédula de Crédito Bancário,
será feita pelo credor, por meio de planilha de cálculo e, quando for o caso, de extrato
emitido pela instituição financeira, em favor da qual a Cédula de Crédito Bancário
foi originalmente emitida, documentos esses que integrarão a Cédula, observado que:
I - os cálculos realizados deverão evidenciar de modo claro, preciso e de fácil
entendimento e compreensão, o valor principal da dívida, seus encargos e despesas
contratuais devidos, a parcela de juros e os critérios de sua incidência, a parcela de
atualização monetária ou cambial, a parcela correspondente a multas e demais
penalidades contratuais, as despesas de cobrança e de honorários advocatícios devidos
até a data do cálculo e, por fim, o valor total da dívida; e
II - a Cédula de Crédito Bancário representativa de dívida oriunda de contrato de
abertura de crédito bancário em conta corrente será emitida pelo valor total do
crédito posto à disposição do emitente, competindo ao credor, nos termos deste
parágrafo, discriminar nos extratos da conta corrente ou nas planilhas de cálculo, que
serão anexados à Cédula, as parcelas utilizadas do crédito aberto, os aumentos do
limite do crédito inicialmente concedido, as eventuais amortizações da dívida e a
incidência dos encargos nos vários períodos de utilização do crédito aberto.
§ 3º O credor que, em ação judicial, cobrar o valor do crédito
exeqüendo em desacordo com o expresso na Cédula de Crédito Bancário, fica obrigado a
pagar ao devedor o dobro do cobrado a maior, que poderá ser compensado na própria
ação, sem prejuízo da responsabilidade por perdas e danos.
Art. 29. A Cédula de Crédito Bancário deve conter os seguintes requisitos essenciais:
I - a denominação "Cédula de Crédito Bancário";
II - a promessa do emitente de pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e exigível no
seu vencimento ou, no caso de dívida oriunda de contrato de abertura de crédito
bancário, a promessa do emitente de pagar a dívida em dinheiro, certa, líquida e
exigível, correspondente ao crédito utilizado;
III - a data e o lugar do pagamento da dívida e, no caso de pagamento parcelado, as datas
e os valores de cada prestação, ou os critérios para essa determinação;
IV - o nome da instituição credora, podendo conter cláusula à ordem;
V - a data e o lugar de sua emissão; e
VI - a assinatura do emitente e, se for o caso, do terceiro garantidor da obrigação, ou
de seus respectivos mandatários.
§ 1º A Cédula de Crédito Bancário será transferível mediante
endosso em preto, ao qual se aplicarão, no que couberem, as normas do direito cambiário,
caso em que o endossatário, mesmo não sendo instituição financeira ou entidade a ela
equiparada, poderá exercer todos os direitos por ela conferidos, inclusive cobrar os
juros e demais encargos na forma pactuada na Cédula.
§ 2º A Cédula de Crédito Bancário será emitida por escrito, em
tantas vias quantas forem as partes que nela intervierem, assinadas pelo emitente e pelo
terceiro garantidor, se houver, ou por seus respectivos mandatários, devendo cada parte
receber uma via.
§ 3º Somente a via do credor será negociável, devendo constar nas
demais vias a expressão "não negociável".
§ 4º A Cédula de Crédito Bancário pode ser aditada, retificada e
ratificada mediante documento escrito, datado, com os requisitos previstos no caput,
passando esse documento a integrar a Cédula para todos os fins.
Art. 30. A constituição de garantia da obrigação representada pela Cédula de Crédito
Bancário é disciplinada por esta Lei, sendo aplicáveis as disposições da legislação
comum ou especial que não forem com ela conflitantes.
Art. 31. A garantia da Cédula de Crédito Bancário poderá ser
fidejussória ou real, neste último caso constituída por bem patrimonial de qualquer
espécie, disponível e alienável, móvel ou imóvel, material ou imaterial, presente ou
futuro, fungível ou infungível, consumível ou não, cuja titularidade pertença ao
próprio emitente ou a terceiro garantidor da obrigação principal.
Art. 32. A constituição da garantia poderá ser feita na própria Cédula de Crédito
Bancário ou em documento separado, neste caso fazendo-se, na Cédula, menção a tal
circunstância.
Art. 33. O bem constitutivo da garantia deverá ser descrito e individualizado de modo que
permita sua fácil identificação.
Parágrafo único. A descrição e individualização do bem constitutivo da garantia
poderá ser substituída pela remissão a documento ou certidão expedida por entidade
competente, que integrará a Cédula de Crédito Bancário para todos os fins.
Art. 34. A garantia da obrigação abrangerá, além do bem principal constitutivo da
garantia, todos os seus acessórios, benfeitorias de qualquer espécie, valorizações a
qualquer título, frutos e qualquer bem vinculado ao bem principal por acessão física,
intelectual, industrial ou natural.
§ 1º O credor poderá averbar, no órgão competente para o registro do
bem constitutivo da garantia, a existência de qualquer outro bem por ela abrangido.
§ 2º Até a efetiva liquidação da obrigação garantida, os bens
abrangidos pela garantia não poderão, sem prévia autorização escrita do credor, ser
alterados, retirados, deslocados ou destruídos, nem poderão ter sua destinação
modificada, exceto quando a garantia for constituída por semoventes ou por veículos,
automotores ou não, e a remoção ou o deslocamento desses bens for inerente à atividade
do emitente da Cédula de Crédito Bancário, ou do terceiro prestador da garantia.
Art. 35. Os bens constitutivos de garantia pignoratícia ou objeto de alienação
fiduciária poderão, a critério do credor, permanecer sob a posse direta do emitente ou
do terceiro prestador da garantia, nos termos da cláusula de constituto possessório,
caso em que as partes deverão especificar o local em que o bem será guardado e
conservado até a efetiva liquidação da obrigação garantida.
§ 1º O emitente e, se for o caso, o terceiro prestador da garantia
responderão solidariamente pela guarda e conservação do bem constitutivo da garantia.
§ 2º Quando a garantia for prestada por pessoa jurídica, esta
indicará representantes para responder nos termos do § 1º.
Art. 36. O credor poderá exigir que o bem constitutivo da garantia seja coberto por
seguro até a efetiva liquidação da obrigação garantida, em que o credor será
indicado como exclusivo beneficiário da apólice securitária e estará autorizado a
receber a indenização para liquidar ou amortizar a obrigação garantida.
Art. 37. Se o bem constitutivo da garantia for desapropriado, ou se for danificado ou
perecer por fato imputável a terceiro, o credor sub-rogar-se-á no direito à
indenização devida pelo expropriante ou pelo terceiro causador do dano, até o montante
necessário para liquidar ou amortizar a obrigação garantida.
Art. 38. Nos casos previstos nos arts. 36 e 37 desta Lei, facultar-se-á ao credor exigir
a substituição da garantia, ou o seu reforço, renunciando ao direito à percepção do
valor relativo à indenização.
Art. 39. O credor poderá exigir a substituição ou o reforço da garantia, em caso de
perda, deterioração ou diminuição de seu valor.
Parágrafo único. O credor notificará por escrito o emitente e, se for o caso, o
terceiro garantidor, para que substituam ou reforcem a garantia no prazo de quinze dias,
sob pena de vencimento antecipado da dívida garantida.
Art. 40. Nas operações de crédito rotativo, o limite de crédito concedido será
recomposto, automaticamente e durante o prazo de vigência da Cédula de Crédito
Bancário, sempre que o devedor, não estando em mora ou inadimplente, amortizar ou
liquidar a dívida.
Art. 41. A Cédula de Crédito Bancário poderá ser protestada por indicação, desde que
o credor apresente declaração de posse da sua única via negociável, inclusive no caso
de protesto parcial.
Art. 42. A validade e eficácia da Cédula de Crédito Bancário não dependem de
registro, mas as garantias reais, por ela constituídas, ficam sujeitas, para valer contra
terceiros, aos registros ou averbações previstos na legislação aplicável, com as
alterações introduzidas por esta Lei.
Art. 43. As instituições financeiras, nas condições estabelecidas pelo Conselho
Monetário Nacional, podem emitir título representativo das Cédulas de Crédito
Bancário por elas mantidas em depósito, do qual constarão:
I - o local e a data da emissão;
II - o nome e a qualificação do depositante das Cédulas de Crédito Bancário;
III - a denominação "Certificado de Cédulas de Crédito Bancário";
IV - a especificação das cédulas depositadas, o nome dos seus emitentes e o valor, o
lugar e a data do pagamento do crédito por elas incorporado;
V - o nome da instituição emitente;
VI - a declaração de que a instituição financeira, na qualidade e com as
responsabilidades de depositária e mandatária do titular do certificado, promoverá a
cobrança das Cédulas de Crédito Bancário, e de que as cédulas depositadas, assim como
o produto da cobrança do seu principal e encargos, somente serão entregues ao titular do
certificado, contra apresentação deste;
VII - o lugar da entrega do objeto do depósito; e
VIII - a remuneração devida à instituição financeira pelo depósito das cédulas
objeto da emissão do certificado, se convencionada.
§ 1º A instituição financeira responde pela origem e autenticidade
das Cédulas de Crédito Bancário depositadas.
§ 2º Emitido o certificado, as Cédulas de Crédito Bancário e as
importâncias recebidas pela instituição financeira a título de pagamento do principal
e de encargos não poderão ser objeto de penhora, arresto, seqüestro, busca e
apreensão, ou qualquer outro embaraço que impeça a sua entrega ao titular do
certificado, mas este poderá ser objeto de penhora, ou de qualquer medida cautelar por
obrigação do seu titular.
§ 3º O certificado poderá ser emitido sob a forma escritural, sendo
regido, no que for aplicável, pelo contido nos arts.
34 e 35 da Lei nº 6.404, de
15 de dezembro de 1976.
§ 4º O certificado poderá ser transferido mediante endosso ou termo de
transferência, se escritural, devendo, em qualquer caso, a transferência ser datada e
assinada pelo seu titular ou mandatário com poderes especiais e averbada junto à
instituição financeira emitente, no prazo máximo de dois dias.
§ 5º As despesas e os encargos decorrentes da transferência e
averbação do certificado serão suportados pelo endossatário ou cessionário, salvo
convenção em contrário.
Art. 44. Aplica-se às Cédulas de Crédito Bancário, no que não contrariar o disposto
nesta Lei, a legislação cambial, dispensado o protesto para garantir o direito de
cobrança contra endossantes, seus avalistas e terceiros garantidores.
Art. 45. Os títulos de crédito e direitos creditórios, representados sob a forma
escritural ou física, que tenham sido objeto de desconto, poderão ser admitidos a
redesconto junto ao Banco Central do Brasil, observando-se as normas e instruções
baixadas pelo Conselho Monetário Nacional.
§ 1º Os títulos de crédito e os direitos creditórios de que trata o caput
considerar-se-ão transferidos, para fins de redesconto, à propriedade do Banco Central
do Brasil, desde que inscritos em termo de tradição eletrônico constante do Sistema de
Informações do Banco Central - SISBACEN, ou, ainda, no termo de tradição previsto no § 1º do art. 5º
do Decreto nº 21.499, de 9 de junho de 1932, com a redação dada
pelo art. 1º do
Decreto nº 21.928, de 10 de outubro de 1932.
§ 2º Entendem-se inscritos nos termos de tradição referidos no § 1º
os títulos de crédito e direitos creditórios neles relacionados e descritos,
observando-se os requisitos, os critérios e as formas estabelecidas pelo Conselho
Monetário Nacional.
§ 3º A inscrição produzirá os mesmos efeitos jurídicos do endosso,
somente se aperfeiçoando com o recebimento, pela instituição financeira proponente do
redesconto, de mensagem de aceitação do Banco Central do Brasil, ou, não sendo
eletrônico o termo de tradição, após a assinatura das partes.
§ 4º Os títulos de crédito e documentos representativos de direitos
creditórios, inscritos nos termos de tradição, poderão, a critério do Banco Central
do Brasil, permanecer na posse direta da instituição financeira beneficiária do
redesconto, que os guardará e conservará em depósito, devendo proceder, como
comissária del credere, à sua cobrança judicial ou extrajudicial.
CAPÍTULO V
DOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS
Art. 46. Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em
geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores
mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida
estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços
setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
§ 1º É vedado o pagamento dos valores relativos à atualização
monetária apropriados nos títulos e valores mobiliários, quando ocorrer o resgate
antecipado, total ou parcial, em prazo inferior ao estabelecido no caput.
§ 2º Os títulos e valores mobiliários a que se refere o caput
serão cancelados pelo emitente na hipótese de resgate antecipado em que o prazo a
decorrer for inferior a trinta e seis meses.
§ 3º Não se aplica o disposto no § 1º, no caso de
quitação ou vencimento antecipados dos créditos imobiliários que lastreiem ou tenham
originado a emissão dos títulos e valores mobiliários a que se refere o caput.
Art. 47. São nulos de pleno direito quaisquer expedientes que, de forma direta ou
indireta, resultem em efeitos equivalentes à redução do prazo mínimo de que trata o caput
do art. 46.
Parágrafo único. O Conselho Monetário Nacional poderá disciplinar o disposto neste
artigo.
Art. 48. Fica vedada a celebração de contratos com cláusula de equivalência salarial
ou de comprometimento de renda, bem como a inclusão de cláusulas desta espécie em
contratos já firmados, mantidas, para os contratos firmados até a data de entrada em
vigor da Medida Provisória nº 2.223, de 4 de setembro de 2001, as
disposições anteriormente vigentes.
Art. 49. No caso do não-pagamento tempestivo, pelo devedor, dos tributos e das taxas
condominiais incidentes sobre o imóvel objeto do crédito imobiliário respectivo, bem
como das parcelas mensais incontroversas de encargos estabelecidos no respectivo contrato
e de quaisquer outros encargos que a lei imponha ao proprietário ou ao ocupante de
imóvel, poderá o juiz, a requerimento do credor, determinar a cassação de medida
liminar, de medida cautelar ou de antecipação dos efeitos da tutela que tenha
interferido na eficácia de cláusulas do contrato de crédito imobiliário correspondente
ou suspendido encargos dele decorrentes.
Art. 50. Nas ações judiciais que tenham por objeto obrigação decorrente de
empréstimo, financiamento ou alienação imobiliários, o autor deverá discriminar na
petição inicial, dentre as obrigações contratuais, aquelas que pretende controverter,
quantificando o valor incontroverso, sob pena de inépcia.
§ 1º O valor incontroverso deverá continuar sendo pago no tempo e modo
contratados.
§ 2º A exigibilidade do valor controvertido poderá ser suspensa
mediante depósito do montante correspondente, no tempo e modo contratados.
§ 3º Em havendo concordância do réu, o autor poderá efetuar o
depósito de que trata o § 2º deste artigo, com remuneração e
atualização nas mesmas condições aplicadas ao contrato:
I - na própria instituição financeira credora, oficial ou não; ou
II - em instituição financeira indicada pelo credor, oficial ou não, desde que estes
tenham pactuado nesse sentido.
§ 4º O juiz poderá dispensar o depósito de que trata o § 2º
em caso de relevante razão de direito e risco de dano irreparável ao autor, por decisão
fundamentada na qual serão detalhadas as razões jurídicas e fáticas da ilegitimidade
da cobrança no caso concreto.
§ 5º É vedada a suspensão liminar da exigibilidade da obrigação
principal sob a alegação de compensação com valores pagos a maior, sem o depósito do
valor integral desta.
Art. 51. Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral
também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de
direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de
direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de
venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel.
Art. 52. Uma vez protocolizados todos os documentos necessários à averbação ou ao
registro dos atos e dos títulos a que se referem esta Lei e a Lei nº 9.514, de 1997, o oficial de
Registro de Imóveis procederá ao registro ou à averbação, dentro do prazo de quinze
dias.
CAPÍTULO VI
DISPOSIÇÕES FINAIS
Alterações da Lei de Incorporações
Art. 53. O Título II da Lei nº
4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescido dos seguintes Capítulo e
artigos:
"CAPÍTULO I-A.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Art. 31-A. A critério do incorporador, a
incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as
acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão
patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à
entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
§ 1º O patrimônio de
afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio
geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só
responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.
§ 2º O incorporador
responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação.
§ 3º Os bens e direitos
integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de garantia real em
operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da
edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos
adquirentes.
§ 4º No caso de cessão,
plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades
imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a
integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6º.
§ 5º As quotas de
construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo
incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por
terceiros, nos termos da parte final do § 6º do art. 35.
§ 6º Os recursos
financeiros integrantes do patrimônio de afetação serão utilizados para pagamento ou
reembolso das despesas inerentes à incorporação.
§ 7º O reembolso do
preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das
unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se
tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.
§ 8º Excluem-se do
patrimônio de afetação:
I - os recursos financeiros que excederem a
importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a
receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de
financiamento para a construção, se houver; e
II - o valor referente ao preço de
alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de
incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55)
ou por administração (art. 58).
§ 9º No caso de
conjuntos de edificações de que trata o art. 8º, poderão ser
constituídos patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os:
I - subconjuntos de casas para as quais
esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8º, alínea
"a"); e
II - edifícios de dois ou mais pavimentos
(art. 8º , alínea "b").
§ 10. A constituição de patrimônios de
afetação separados de que trata o § 9º deverá estar declarada no
memorial de incorporação.
§ 11. Nas incorporações objeto de
financiamento, a comercialização das unidades deverá contar com a anuência da
instituição financiadora ou deverá ser a ela cientificada, conforme vier a ser
estabelecido no contrato de financiamento.
§ 12. A contratação de financiamento e
constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para o credor, da
propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação, bem
como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da
comercialização dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma
das obrigações ou responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor,
permanecendo estes como únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes
são imputáveis.
Art. 31-B. Considera-se constituído o
patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis,
de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de
direitos reais de aquisição sobre o terreno.
Parágrafo único. A averbação não será
obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel
objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do
cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.
Art. 31-C. A Comissão de Representantes e
a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa
física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o patrimônio de afetação.
§ 1º A nomeação a que
se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela
qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação
decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou a oriunda
dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros
contratos eventualmente vinculados à incorporação.
§ 2º A pessoa que, em
decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo,
obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza
referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo
destas informações.
§ 3º A pessoa nomeada
pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à
Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento
quebra de sigilo de que trata o § 2º deste artigo.
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador:
I - promover todos os atos necessários à
boa administração e à preservação do patrimônio de afetação, inclusive mediante
adoção de medidas judiciais;
II - manter apartados os bens e direitos
objeto de cada incorporação;
III - diligenciar a captação dos recursos
necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista nesta Lei, cuidando de
preservar os recursos necessários à conclusão da obra;
IV - entregar à Comissão de
Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua
correspondência com o prazo pactuado ou com os recursos financeiros que integrem o
patrimônio de afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados,
ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela
Comissão de Representantes;
V - manter e movimentar os recursos
financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para
tal fim;
VI - entregar à Comissão de
Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada patrimônio
de afetação;
VII - assegurar à pessoa nomeada nos
termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação
da conta de depósito exclusiva referida no inciso V deste artigo e quaisquer outros
documentos relativos ao patrimônio de afetação; e
VIII - manter escrituração contábil
completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.
Art. 31-E. O patrimônio de afetação
extinguir-se-á pela:
I - averbação da construção, registro
dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes
e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição
financiadora do empreendimento;
II - revogação em razão de denúncia da
incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art.
36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e
III - liquidação deliberada pela
assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1º.
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da
falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os patrimônios de
afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e
demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação.
§ 1º Nos sessenta dias
que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o
condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na
sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do
juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por maioria simples,
ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em
primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda
convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da
construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da
continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso
III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela
instituição financiadora.
§ 2º O disposto no § 1º
aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI.
§ 3º Na hipótese de que
tratam os §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes
ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades
autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do
domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em
decorrência de contratos preliminares.
§ 4º O mandato a que se
refere o § 3º será válido mesmo depois de concluída a obra.
§ 5º O mandato outorgado
à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir domínio, direito, posse e
ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes
na posse das unidades respectivas.
§ 6º Os contratos
definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações a cumprir
perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que comprovadamente
adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição
de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente.
§ 7º Ainda na hipótese
dos §§ 1º e 2º, a Comissão de Representantes
ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento
da decisão da assembléia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de
afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse,
direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os
futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões.
§ 8º Na hipótese do §
7º, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou
outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da transmissão.
§ 9º A Comissão de
Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites estabelecidos pela
deliberação da assembléia geral e prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o
produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o
preço ou cada parcela do preço.
§ 10. Os valores pertencentes aos
adquirentes não localizados deverão ser depositados em Juízo pela Comissão de
Representantes.
§ 11. Caso decidam pela continuação da
obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e
nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de
financiamento da obra, se houver.
§ 12. Para os efeitos do § 11 deste
artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre
as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos
coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de
rateio não for deliberado em assembléia geral por dois terços dos votos dos
adquirentes, observado o seguinte:
I - os saldos dos preços das frações
ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao
incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a
ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos
submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão
da incorporação;
II - para cumprimento do seu encargo de
administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato
legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de
construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação,
bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento,
praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos
à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei nº
9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação
todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão;
III - consideram-se receitas do
empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas,
de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou
do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados; e
IV - compreendem-se no custo de conclusão
da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da
construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das
unidades, nos termos do art. 44.
§ 13. Havendo saldo positivo entre as
receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor
correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de
Representantes.
§ 14. Para assegurar as medidas
necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação,
a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização
da assembléia geral de que trata o § 1º, promoverá, em leilão
público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das
frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou
insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.
§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o
arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões
adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas
obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta
Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno.
§ 16. Dos documentos para anúncio da
venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das
acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6º) e o preço da
fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41).
§ 17. No processo de venda de que trata o
§ 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros:
I - ao proprietário do terreno, nas
hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a preferência para
aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte
e quatro horas seguintes à data designada para a venda; e
II - ao condomínio, caso não exercida a
preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a preferência para
aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembléia geral, pelo
voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito
horas a contar da data designada para a venda.
§ 18. Realizada a venda prevista no § 14,
incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem
ao recebimento do preço:
I - pagar as obrigações trabalhistas,
previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação,
observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art.
186 do Código Tributário Nacional;
II - reembolsar aos adquirentes as quantias
que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no
inciso I;
III - reembolsar à instituição
financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se outra forma
for convencionada entre as partes interessadas;
IV - entregar ao condomínio o valor que
este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do
incorporador (§ 6º do art. 35 e § 5º do art. 31-A),
na proporção do valor obtido na venda;
V - entregar ao proprietário do terreno,
nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado
na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; e
VI - entregar à massa falida o saldo que
porventura remanescer.
§ 19. O incorporador deve assegurar à
pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as informações necessárias à
verificação do montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F
vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação.
§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade
dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de
renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do
incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras
atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de
afetação." (NR)
Art. 54. A Lei nº 4.591, de 1964, passa a vigorar com
as seguintes alterações:
"Art. 32.
...............................................................
.............................................................................
§
2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados,
conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação
compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de
insolvência posterior ao término da obra.
............................................................................."
(NR)
"Art. 43.
...............................................................
.............................................................................
VII
- em caso de insolvência do incorporador que tiver optado pelo regime da afetação e
não sendo possível à maioria prosseguir na construção, a assembléia geral poderá,
pelo voto de 2/3 (dois terços) dos adquirentes, deliberar pela venda do terreno, das
acessões e demais bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação, mediante
leilão ou outra forma que estabelecer, distribuindo entre si, na proporção dos recursos
que comprovadamente tiverem aportado, o resultado líquido da venda, depois de pagas as
dívidas do patrimônio de afetação e deduzido e entregue ao proprietário do terreno a
quantia que lhe couber, nos termos do art. 40; não se obtendo, na venda, a reposição
dos aportes efetivados pelos adquirentes, reajustada na forma da lei e de acordo com os
critérios do contrato celebrado com o incorporador, os adquirentes serão credores
privilegiados pelos valores da diferença não reembolsada, respondendo subsidiariamente
os bens pessoais do incorporador." (NR)
"Art. 50. Será designada no contrato de
construção ou eleita em assembléia geral uma Comissão de Representantes composta de
três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o
construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom
andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos
resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F.
.............................................................................
§
2º A assembléia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos
adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de
suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
.............................................................................."
(NR)
Alterações de Leis sobre Alienação
Fiduciária
Art. 55. A Seção XIV da Lei nº
4.728, de 14 de julho de 1965, passa a vigorar com a seguinte redação:
"Seção XIV
Alienação Fiduciária em Garantia no
Âmbito do Mercado Financeiro e de Capitais
Art. 66-B. O contrato de alienação
fiduciária celebrado no âmbito do mercado financeiro e de capitais, bem como em garantia
de créditos fiscais e previdenciários, deverá conter, além dos requisitos definidos na
Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, a taxa de
juros, a cláusula penal, o índice de atualização monetária, se houver, e as demais
comissões e encargos.
§ 1º Se a coisa objeto
de propriedade fiduciária não se identifica por números, marcas e sinais no contrato de
alienação fiduciária, cabe ao proprietário fiduciário o ônus da prova, contra
terceiros, da identificação dos bens do seu domínio que se encontram em poder do
devedor.
§ 2º O devedor que
alienar, ou der em garantia a terceiros, coisa que já alienara fiduciariamente em
garantia, ficará sujeito à pena prevista no art. 171, § 2º, I, do
Código Penal.
§ 3º É admitida a
alienação fiduciária de coisa fungível e a cessão fiduciária de direitos sobre
coisas móveis, bem como de títulos de crédito, hipóteses em que, salvo disposição em
contrário, a posse direta e indireta do bem objeto da propriedade fiduciária ou do
título representativo do direito ou do crédito é atribuída ao credor, que, em caso de
inadimplemento ou mora da obrigação garantida, poderá vender a terceiros o bem objeto
da propriedade fiduciária independente de leilão, hasta pública ou qualquer outra
medida judicial ou extrajudicial, devendo aplicar o preço da venda no pagamento do seu
crédito e das despesas decorrentes da realização da garantia, entregando ao devedor o
saldo, se houver, acompanhado do demonstrativo da operação realizada.
§ 4º No tocante à
cessão fiduciária de direitos sobre coisas móveis ou sobre títulos de crédito
aplica-se, também, o disposto nos arts. 18 a 20 da Lei nº 9.514, de 20
de novembro de 1997.
§ 5º Aplicam-se à
alienação fiduciária e à cessão fiduciária de que trata esta Lei os arts. 1.421,
1.425, 1.426, 1.435 e 1.436 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
§ 6º Não se aplica à
alienação fiduciária e à cessão fiduciária de que trata esta Lei o disposto no art.
644 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002." (NR)
Art. 56. O Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, passa
a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 3º .............................................................................
§ 1º Cinco dias após
executada a liminar mencionada no caput, consolidar-se-ão a propriedade e a posse
plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor fiduciário, cabendo às repartições
competentes, quando for o caso, expedir novo certificado de registro de propriedade em
nome do credor, ou de terceiro por ele indicado, livre do ônus da propriedade
fiduciária.
§ 2º No prazo do § 1º,
o devedor fiduciante poderá pagar a integralidade da dívida pendente, segundo os valores
apresentados pelo credor fiduciário na inicial, hipótese na qual o bem lhe será
restituído livre do ônus.
§ 3º O devedor
fiduciante apresentará resposta no prazo de quinze dias da execução da liminar.
§ 4º A resposta poderá
ser apresentada ainda que o devedor tenha se utilizado da faculdade do § 2º,
caso entenda ter havido pagamento a maior e desejar restituição.
§ 5º Da sentença cabe
apelação apenas no efeito devolutivo.
§ 6º Na sentença que
decretar a improcedência da ação de busca e apreensão, o juiz condenará o credor
fiduciário ao pagamento de multa, em favor do devedor fiduciante, equivalente a
cinqüenta por cento do valor originalmente financiado, devidamente atualizado, caso o bem
já tenha sido alienado.
§ 7º A multa mencionada
no § 6º não exclui a responsabilidade do credor fiduciário por perdas
e danos.
§ 8º A busca e
apreensão prevista no presente artigo constitui processo autônomo e independente de
qualquer procedimento posterior." (NR)
"Art. 8º-A. O procedimento judicial disposto neste
Decreto-Lei aplica-se exclusivamente às hipóteses da Seção XIV da
Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965, ou quando o ônus da propriedade
fiduciária tiver sido constituído para fins de garantia de débito
fiscal ou previdenciário." (NR)
Art. 57. A Lei nº 9.514, de 1997, passa a vigorar com
as seguintes alterações:
"Art. 5º
.............................................................................
..........................................................................................
§
2º As operações de comercialização de imóveis, com pagamento
parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral
poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a
operar no SFI." (NR)
"Art. 8º
.............................................................................
I - a identificação do devedor e o valor
nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do imóvel a que
esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja
registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo qual o crédito foi
cedido;
.........................................................................................."
(NR)
"Art. 16
.............................................................................
.........................................................................................
§
3º Os emolumentos devidos aos Cartórios de Registros de Imóveis
para cancelamento do regime fiduciário e das garantias reais existentes serão cobrados
como ato único." (NR)
"Art. 22..............................................................................
Parágrafo único. A alienação
fiduciária poderá ter como objeto bens enfitêuticos, sendo também exigível o
pagamento do laudêmio se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário."
(NR)
"Art. 26.
............................................................................
..........................................................................................
§
7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a
purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato,
promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em
nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter
vivos e, se for o caso, do laudêmio.
§
8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu
direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos
previstos no art. 27." (NR)
"Art. 27.
...........................................................................
.........................................................................................
§
7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada
com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por
escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a
contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição
constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por
sua apresentação gráfica.
§
8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas,
contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair
sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste
artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse." (NR)
"Art. 37-A. O fiduciante pagará ao fiduciário,
ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou
fração, valor correspondente a um por cento do valor a que se refere o inciso VI do art.
24, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até a data em que o
fiduciário, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel." (NR)
"Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem
qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a
prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano
sem concordância por escrito do fiduciário." (NR)
"Art. 38. Os contratos de compra e venda com
financiamento e alienação fiduciária, de mútuo com alienação fiduciária, de
arrendamento mercantil, de cessão de crédito com garantia real poderão ser celebrados
por instrumento particular, a eles se atribuindo o caráter de escritura pública, para
todos os fins de direito." (NR)
Alterações no Código Civil
Art. 58. A Lei nº 10.406, de 2002 - Código Civil passa
a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 819-A. (VETADO)"
"Art. 1.331.
......................................................................
.........................................................................................
§ 3º A cada unidade
imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras
partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de
instituição do condomínio.
.........................................................................................."
(NR)
"Art.
1.336. .......................................................................
..........................................................................................
I - contribuir para as despesas do
condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na
convenção;
§ 1º (VETADO)
..........................................................................................."
(NR)
"Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3
(dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da
destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela
unanimidade dos condôminos." (NR)
"Art. 1.368-A. As demais espécies de
propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina
específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste
Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial." (NR)
"Art. 1.485. Mediante simples averbação,
requerida por ambas as partes, poderá prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos da
data do contrato. Desde que perfaça esse prazo, só poderá subsistir o contrato de
hipoteca reconstituindo-se por novo título e novo registro; e, nesse caso, lhe será
mantida a precedência, que então lhe competir." (NR)
Alterações na Lei de Registros Públicos
Art. 59. A Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973,
passa a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 167.
..............................................................................
..............................................................................................
II -
........................................................................................
..............................................................................................
21) da cessão de crédito
imobiliário." (NR)
"Art.
212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade,
a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a
requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213,
facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único. A opção pelo
procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional,
a requerimento da parte prejudicada.
Art.
213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - de ofício ou a requerimento do
interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na
transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de
confrontação;
c) alteração de denominação de
logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de
rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não
haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de
mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha
divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de
qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante
despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
II - a requerimento do interessado, no caso
de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de
área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho
Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.
§
1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do
art. 225, o oficial averbará a retificação.
§
2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante,
este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do
interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente
ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de
Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da
situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§
3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante
constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou
àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em
lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da
diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo
prazo fixado no § 2º, publicado por duas vezes em jornal local de
grande circulação.
§
4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de
apresentar impugnação no prazo da notificação.
§
5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a
retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum
confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a
planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a
impugnação.
§
6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado
transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz
competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia
versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o
interessado para as vias ordinárias.
§
7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser
apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão
considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.
§
8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros
retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro
ou sejam logradouros devidamente averbados.
§
9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes
poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se
houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e
desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando
urbano, a legislação urbanística.
§ 10. Entendem-se como confrontantes não
só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o
condomínio geral, de que tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será
representado por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os
arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo
síndico ou pela Comissão de Representantes.
§ 11. Independe de retificação:
I - a regularização fundiária de
interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei nº
10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando
os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de
vinte anos;
II - a adequação da descrição de
imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º,
e 225, § 3º, desta Lei.
§ 12. Poderá o oficial realizar
diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e
localização na quadra.
§ 13. Não havendo dúvida quanto à
identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a
registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com
a nova descrição.
§ 14. Verificado a qualquer tempo não
serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes
e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções
disciplinares e penais.
§ 15. Não são devidos custas ou
emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de
interesse social a cargo da administração pública.
Art.
214. .........................................................................
§ 1º A nulidade será
decretada depois de ouvidos os atingidos.
§
2º Da decisão tomada no caso do § 1º caberá
apelação ou agravo conforme o caso.
§
3º Se o juiz entender que a superveniência de novos registros
poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer
momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel.
§
4º Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar
qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a
prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do
bloqueio.
§
5º A nulidade não será decretada se atingir terceiro de boa-fé
que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel." (NR)
Alteração na Lei do FGTS
Art. 60. O caput do
art. 9º da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990,
passa a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 9º As
aplicações com recursos do FGTS poderão ser realizadas diretamente pela Caixa
Econômica Federal e pelos demais órgãos integrantes do Sistema Financeiro da
Habitação - SFH, exclusivamente segundo critérios fixados pelo Conselho Curador do
FGTS, em operações que preencham os seguintes requisitos:" (NR)
Alterações na Lei de Locações
Art. 61. A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991,
passa a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 32.
.......................................................................
Parágrafo único. Nos contratos firmados a
partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata
este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária
e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia,
inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em
cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação
gráfica." (NR)
"Art. 39. (VETADO)"
Alterações na Lei de Protesto de Títulos
e Documentos de Dívida
Art. 62. (VETADO)
Normas Complementares a esta Lei
Art. 63. Nas operações envolvendo recursos do Sistema Financeiro da Habitação e do
Sistema Financeiro Imobiliário, relacionadas com a moradia, é vedado cobrar do mutuário
a elaboração de instrumento contratual particular, ainda que com força de escritura
pública.
Art. 64. (VETADO)
Art. 65. O Conselho Monetário Nacional e a Secretaria da Receita Federal, no âmbito das
suas respectivas atribuições, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à
execução das disposições desta Lei.
Vigência
Art. 66. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Revogações
Art. 67. Ficam revogadas as Medidas Provisórias nos
2.160-25, de 23 de agosto de 2001, 2.221, de 4 de setembro de 2001,
e 2.223, de 4 de setembro de 2001, e os arts.
66 e 66-A da Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965.
Brasília, 2 de agosto de 2004; 183º da Independência e 116º
da República.
LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Márcio Thomaz Bastos
Antonio Palocci Filho
Marina Silva
Olívio de Oliveira Dutra
José Dirceu de Oliveira e Silva
Álvaro Augusto Ribeiro Costa
